新政频出，楼市有所回暖，开发商又要涨价了？有消息称，部分房企开始传达“涨价令”。从记者了解的情况来看，出于“消化库存”和年度指标等多方面原因，不仅现在，而且年底也不太可能出现大规模涨价现象。新盘持续打折促销，还使得一些郊区新房和二手房价格倒挂，不少购房者看了二手房后选择购买新房。

本月优惠楼盘数量有所减少

上海搜房数据监控中心显示，目前上海并没有出现明显的新盘大幅涨价的情况，而且大规模的优惠促销仍在继续，只是较10月份有所减少。本月上海共有145个楼盘有优惠，相较上月减少22个，较去年同期减少13个。有开发商取消了之前以价换量的促销手段，或是本月打折优惠楼盘数回落的关键原因。但在限购依然没有放松的前提下，金融政策的调整并不足以使房地产市场全面回暖，目前，打折促销依然是开发商吸引购房者、“消化”库存的重要手段。

从10月份36个大中城市存销比指标来看，库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数，如杭州、宁波、大连等仍然面临较大的“去库存”压力。而在上海，“网上房地产”数据显示，截至昨天，在售新房库存仍然高达1276万平方米。

此外，上市公司年报与销售业绩指标等因素迫使房企继续跑量，不可能出现大规模涨价，甚至为了完成年度销售业绩指标，还可能继续坚持优惠促销。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年至今，大多数品牌开发商业绩完成率并不理想，又面对年底（上市公司年报）销售业绩指标的压力，对于大多数开发商来讲，利用政策红利的“窗口期”进行跑量的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在今年最后2个月最大限度跑量，扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，第四季度要想出现楼市“翘尾”行情，房价就不可能出现大规模涨价现象。

“政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状。”张宏伟称，大部分城市仍然有房价下行的压力，即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的马上涨价，仍然维持小幅促销、小幅优惠平价策略。

新房打折后比周边二手房便宜

持续的打折促销使得一些新房甚至比周边二手房还要便宜，特别是普通住宅新标准出台后，松江、青浦、嘉定等外环外区域大批新盘迈入了普通住宅行列，税收、房贷优惠加上楼盘本身的优惠措施，使得它们的吸引力明显超过附近的二手房。

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示，外环外区域出现新房、二手房房价倒挂现象目前较为普遍，一方面是房企今年以价换量的结果，即使当前销售出现回暖，但出于完成年度销售指标的目的，房企仍坚持先“消化”库存，提价意愿不强，房价上涨动力不足。另一方面，二手房业主在政策利好影响下，心态发生转变，在价格的把控上变得主动和强势，难有让步的余地。如此，对于想出手但资金有限的刚需而购房者言，更愿意选择性价比高的新房，客户频频流失，导致二手房交易量明显低于新房。

比如在嘉定安亭，在售新房的成交均价为1.5万元—1.6万元/平方米，且基本有折扣优惠，如某热销新盘目前属尾盘销售，最高可以打86折，折后价不足1.5万元/平方米，而且还靠近轨交，颇受刚需购房者青睐。而同区域次新房售价却普遍在1.5万元—1.7万元/平方米，加上交易税费，价格已高于新房。即便如此，房东仍在缩小议价空间，区域内总价在180万元以内的二手房，目前议价空间仅1万元—3万元，买卖双方在价格上大多存在分歧，甚至为了几千元最终没能达成交易。(徐运)